Sie ist in der Regel das Erste, was der Mieter an seinen neuen Vermieter zahlt und manchmal das Letzte, was ihn nach dem Auszug noch mit ihm verbindet: die Kaution.
Darf der Vermieter die Höhe nach Lust und Laune festsetzen?
Auch der Mieter kann nicht einfach seine Mietzahlung einstellen und darauf hoffen, dass der Vermieter diese Schulden aus der Kaution begleicht.
Welche Rechte und Pflichten sind mit der Mietkaution verbunden?
Der Weg in die neue Wohnung führt zumeist über die Mietkaution. Während sie für Mieter einen zusätzlichen finanziellen Aufwand darstellt, bedeutet sie für den Vermieter Sicherheit für künftige Forderungen aus dem Mietverhältnis. Damit alles mit rechten Dingen abläuft, ist geregelt, wie hoch sie maximal sein darf, welche Alternativen es zu ihr gibt und was mit ihr bei Tod oder Konkurs von Mieter oder Vermieter passiert.
Die Mietkaution: Höhe und Ratenzahlung
Es gibt kein Gesetz, dass Vermieter verpflichtet, eine Kaution zu verlangen. Erst wenn es dazu eine vertragliche Vereinbarung gibt, muss der Mieter eine Mietkaution entrichten. Gemäß einer Entscheidung des Obersten Gerichtshof muss die Kautionshöhe in einem angemessenen Verhältnis zum Wert der Mietwohnung und eventuell mitvermieteten Möbeln stehen. Generell ist eine Kaution von bis zu sechs Bruttomonatsmieten erlaubt.
Es sind aber Ausnahmen möglich, wenn ein erhöhtes Sicherungsbedürfnis besteht, weil es sich beispielsweise beim Mietobjekt um eine Luxuswohnung mit hochwertiger Ausstattung handelt.
Kann der Mieter die Kaution nicht in einem Betrag zahlen, kann er eventuell mit dem Vermieter eine Ratenzahlung vereinbaren – ein Recht darauf hat er aber nicht.
Aus der Praxis
Hat der Mieter die Kaution bezahlt, sollte er sich dies mit einer Quittung bestätigen lassen, um am Ende des Mietverhältnisses im Zweifel belegen zu können, wie viel er hinterlegt hat.
Das ist bei Anlage der Mietkaution zu beachten
Hat der Vermieter die Kaution erhalten, muss er sie fruchtbringend angelegen. Dabei darf er die Kaution nicht mit seinem Privatvermögen vermischen. In der Regel legt er deshalb ein Sparbuch an: „Einen Anspruch auf eine bestimmte Art, wie die Kaution angelegt werden muss, hat der Mieter nicht. Das Gesetz spricht lediglich von fruchtbringender Veranlagung.
Neben der Veranlagung auf einem Sparbuch sind auch andere Arten der Veranlagung möglich, sofern sie eine gleich hohe Sicherheit bieten. Aber auch dem Mieter stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, in welcher Form er die Kaution zahlt – allerdings muss der Vermieter dieser auch zustimmen:
Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Kaution unverzüglich zurückzuerstatten hat. Dies bedeutet eine Frist von ein paar Tagen, in denen der Vermieter die Möglichkeit hat, die Wohnung ausgiebig zu besichtigen. Sollten keine Mängel festgestellt werden ist die Kaution samt Zinsen sodann zurückzuerstatten.
Allerdings ist der Vermieter berechtigt, die Beträge einzubehalten, die er für Reparaturen oder Schadensbehebungen aufwenden muss – den Restbetrag sollte er innerhalb von vier Wochen zurückzahlen.
Nicht erlaubt ist es, die Kaution komplett zurückzuhalten – auch wenn beispielsweise die Heizkostenabrechnung noch aussteht. In diesem Fall kann der Vermieter einen geschätzten Betrag zurückhalten und erst nach Erhalt der Heizkostenaufstellung konkret abrechnen. Zudem muss der Mieter dem Vermieter eine gewisse Zeit zugestehen, um die Wohnung zu besichtigen und eventuell Kostenvoranschläge von Handwerkern einholen zu können.
Sollten keine Reparaturen an- und auch keine Mietzahlungen ausstehen, muss der Vermieter die Kaution unverzüglich zurückzahlen. Tut er dies nicht, kann der Mieter seinen Vermieter schriftlich dazu auffordern, die Kaution binnen Wochenfrist zurückzuzahlen.
Sollte dies nicht geschehen, so haben Mieter im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Möglichkeit einen Antrag bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht einzubringen. In einem Außerstreitverfahren wird dann festgestellt in welcher Höhe ein Rückforderungsanspruch besteht.
Da der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erst nach 30 Jahren verjährt, hat er entsprechend lange Zeit, sich sein Geld zurückzuholen. Wichtig dafür ist allerdings eine gute Beweislage.
Was passiert mit der Mietkaution bei Tod, Konkurs oder Wechsel des Vermieters?
Wenn der Vermieter wechselt oder der Mieter stirbt, hat dies teilweise Einfluss auf die Mietkaution.
Einiges zu beachten gibt es, wenn Mieter oder Vermieter während der Mietzeit sterben, wenn der Vermieter wechselt oder wenn er in Konkurs geht.
Barkaution: Die Barkaution stellt mitunter die am häufigsten gewählte Form der Kautionszahlung dar. In diesem Fall übergibt der Mieter die Kaution entweder direkt in bar an den Vermieter oder legt diese in einem Sparbuch an, das er dem Vermieter dann aushändigt. Damit der Mieter am Ende des Mietverhältnisses wieder sein Sparbuch erhält, sollte er dies mit dem Vermieter vertraglich vereinbaren.
Losungswort-Sparbuch: Für Beträge bis zu 15.000 Euro kann ein Losungswort-Sparbuch angelegt werden. Hier sind Verfügungen über das Sparbuch mit einem Losungswort verbunden – entsprechend kann nur derjenige Geld von diesem Sparbuch abheben, wer das Losungswort kennt.
Kautionsgarantie: Wer keine finanziellen Rücklagen hat, um die Kaution zahlen zu können oder den Betrag lieber für eine neue Küche ausgeben möchte, kann sich für die Mietkautionsbürgschaft entscheiden. In diesem Fall zahlt der Mieter statt der Kaution eine Gebühr an ein Unternehmen, das für Schäden an der Wohnung bürgt und mit der entsprechenden Summe dafür aufkommt. Den Betrag holt sich das Unternehmen dann wieder vom Mieter zurück. Der Vermieter muss diese Form der Kaution aber nicht akzeptieren und kann beispielsweise auf die Barkaution bestehen. Einige Banken bieten auch eine Art Bankbürgschaft für die Kaution an. Bei einigen Versicherungen bekommt man die sogenannte Kautionsversicherung.
Rückzahlung der Mietkaution
Nicht selten kommt es nach dem Wohnungs-Auszug wegen der Kaution zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Fest steht, dass der Vermieter die Kaution für die Behebung von Schäden, die über eine normale Abnützung hinausgehen, verwenden darf.
Das bezieht sich in der Regel nicht auf Bohrlöcher, graue Ränder rund um Bilderrahmen oder ein partiell ausgebleichter Holzboden aufgrund des unterschiedlichen Lichteinfalls – dies zählt normalerweise als gewöhnliche Abnützung.
Bei gesprungenen Fliesen oder Brandflecken im Teppich hingegen kann der Vermieter zur Schadensbehebung auf die Kaution zurückgreifen. Auch wenn noch Mietzahlungen ausstehen, ist der Vermieter zudem berechtigt, diese mit der Kaution zu begleichen.
Nicht dazu berechtigt ist allerdings der Mieter, die letzten Mietzahlungen vor seinem Auszug einzustellen, um diese mit der Kaution zu begleichen. Der Kautionsrückzahlungsanspruch entsteht erst mit Ende des Mietverhältnisses.
Aus der Praxis
Eine genaue Dokumentation beim Einzug über bereits vorhandene Schäden und Mängel hilft dabei, dass es beim Auszug nicht zu Streitigkeiten bezüglich der Kautionsrückzahlung kommt.
Tod des Mieters:
Stirbt der Mieter und das Mietverhältnis endet dadurch, muss der Vermieter die Kaution an die Erben auszahlen. Zieht ein Angehöriger in die Wohnung (etwa weil ein Eintrittsrecht vorliegt) und setzt somit das Mietverhältnis fort, ist dieser verpflichtet, die verzinste Kaution an den Erben auszuzahlen.
Mieter geht in Konkurs: Die Kaution fällt in die Konkursmasse und der Vermieter erhält als Pfandgläubiger als erster sein Geld zurück.
Wechsel oder Tod des Vermieters: Verkauft der Vermieter das Haus oder stirbt er, hat das keine Vertragskündigung zur Folge. Der neue Eigentümer beziehungsweise die Erben übernehmen den bestehenden Mietvertrag und verpflichten sich, nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution verzinst zurückzuzahlen. Dies gilt auch dann wenn der neue Eigentümer die Kaution von seinem Vorgänger nicht erhalten hat.
Vermieter geht in Konkurs: Im Zuge der Wohnrechtsnovelle im Jahr 2009 wurde sichergestellt, dass im Falle des Konkurses die Mietkaution erhalten bleibt. Sofern keine offenen Forderungen seitens des Vermieters bestehen, muss der Masseverwalter die Kaution dem Mieter übergeben. Generell gehört die Kaution des Mieters nicht zum Vermögen des Vermieters und ist somit kein Teil der Konkursmasse.
Generell sollten Vermieter und Mieter alles rund um die Mietkaution vertraglich regeln. Denn beide Seiten können nur davon profitieren, wenn jeder weiß, welche Rechte und Pflichten er diesbezüglich hat.
Wichtiger Hinweis:
Deshalb gilt: Wer sich vorab gut informiert, hat es hinterher leichter.
