Warum der erste veröffentlichte Preis der
richtige Preis sein muss!
30 Anfragen in zwei Wochen - diese Zahlen sind bei einem Objekt in begehrter Lage keine Seltenheit. Aber was nutzen diese Interessenten, wenn am Ende kein Käufer gefunden wird?
Lassen Sie uns zunächst die Interessenten in drei Gruppen einteilen:
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Die Anfänger - sind noch ganz am Anfang ihrer Suche, haben kaum vergleichbare Objekte besichtigt und haben meist noch kein Bankgespräch hinter sich. Die Gruppe der Anfänger
wird wegen fehlender Vergleichsmöglichkeiten noch nicht kaufen, selbst wenn es das passende Objekt ist.
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Die Dauersucher - haben schon sehr viele Objekte besichtigt, haben an allem etwas auszusetzen und können sich wegen eines kleinen Details auch nicht für Ihr Objekt
entscheiden.
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Die echten Käufer - sind bestens über alle vergleichbaren Objekte informiert, kennen den Marktwert und haben bereits mit ihrer Bank die Finanzierungsmöglichkeiten besprochen.
Die echten Käufer werden sich nicht bei Ihnen melden, wenn der Angebotspreis nicht stimmt.
Ein Beispiel:
Nur ca. 2 bis 3 % der Interessenten gehören zur Gruppe der echten Käufer.
Im 3. Wiener Gemeindebezirk werden beispielsweise nur ca. 110 Eigentumswohnungen pro Jahr verkauft, aber alleine schon bei Immobilienscout24 gibt es über 4.000 Interessenten für den 3. Bezirk..
Selbst wenn der Interessent von Ihrem Objekt begeistert ist und Ihren Preis für angemessen hält, wird Ihr Verkaufspreis noch überprüft:
- Immer mehr Interessenten beauftragen vor ihrer Unterschrift einen Sachverständigen zur Einschätzung des Kaufpreises.
- Spätestens beim Finanzierungsantrag wird der Kaufpreis vom Bankberater gecheckt.
Wenn sich dabei herausstellt, dass der Preis zu hoch ist, wird sich kaum ein Interessent die Mühe machen, mit Ihnen weiter zu verhandeln.
Wenn Ihr Startpreis zu tief ist ...
... wird sich einer oder mehrere der echten Käufer schnell für Ihr Objekt entscheiden. Für Privatverkäufer ist eine nachträgliche Preiserhöhung kaum möglich. Dafür braucht man einen guten Makler,
der mit viel Erfahrung und Fingerspitzengefühl zu einem Bieterverfahren überwechseln kann.
Wenn Ihr Startpreis zu hoch ist ...
... können Sie Ihr Objekt einigen Anfängern und Dauerbesichtigern zeigen, aber die echten Käufer werden sich nicht bei Ihnen melden. Die echten Käufer werden Ihr Objekt beobachten und auf eine
Preissenkung warten. Aber zu lange sollte das nicht dauern, echte Käufer entscheiden sich schnell, wenn ein anderes Objekt zu den richtigen Konditionen angeboten wird.
Wenn Sie zu lange einen unrealistischen Preis fordern, wird Ihr Objekt zum "Ladenhüter". Bei der aktuellen Marktsituation liegt die übliche Vermarktungsdauer für eine Eigentumswohnung zwischen
einem und vier Monaten, Einfamilienhäuser werden oft noch schneller verkauft, bei hochpreisigen Luxusobjekten kann es etwas länger dauern. Ist für Ihr Objekt nach diesem Zeitraum noch kein Käufer
gefunden, hilft nur noch die Notbremse. Das Objekt wird für einen angemessenen Zeitraum (ca. 6 Monate) nicht mehr aktiv angeboten, danach folgt ein Neustart, dann aber gleich mit dem optimalen
Verkaufspreis.
Wie kann der optimale Verkaufspreis ermittelt werden (HIER)
P.S.:
Verkaufspreise, die angeblich in Ihrer Nachbarschaft erzielt wurden, sollten Sie auch nicht zu ernst nehmen. Der Verkäufer wird nie zugeben, dass er so wenig bekommen hat und der
Käufer wird nie zugeben, dass er so viel bezahlt hat.
Nur als Anhaltspunkt kann man die Angebotspreise von vergleichbaren Objekten im Internet oder in Zeitungen nehmen. Erstens gibt es fast keine gleichen Wohnungen und
Wohnungsausstattungen und zweitens wird meist ein viel zu hoher Startpreis angesetzt (eine Studie zeigt, dass die Preise bis zu 20% überhöht sind).
